Nouvelles prestations du syndic : les points de vigilance
Les assemblées générales postérieures au 1° juin 2020 font l'objet de plusieurs nouvelles dispositions[1].
TeamCopro vous présente dans ses articles plusieurs points de vigilance pour le conseil syndical, assorties de recommandations précises. Cet article traite le point des nouvelles prestations du conseil syndical.
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Nouvelles prestations
Le syndic a désormais[2] la faculté de proposer des prestations qui n’entrent pas dans le périmètre du contrat de syndic, prestations pour lesquelles il proposera un contrat distinct à voter en AG. L’une des fédérations de syndics, la FNAIM, indique [3] :
« Cela permettra au syndic de proposer aux copropriétaires toute une gamme de prestations répondant aux attentes et besoins des copropriétaires (conciergerie, gardiennage, babysitting, dogsitting, etc.) qui pourront-être autant d’éléments apportés au bien vivre au sein de la copropriété. »
Attention, comme le fait remarquer l’Association des Responsables de Copropriété[4], l’AG est l’organe de délibération du « syndicat de copropriétaires » ; à ce titre elle ne peut prendre que des décisions qui entrent dans l’objet social du syndicat. Cet objet social est très précisément énoncé dans l’article 14 de la loi du 10 juillet 1965[5] :
« La collectivité des copropriétaires est constituée en un syndicat qui a la personnalité civile. […] Il a pour objet la conservation et l'amélioration de l'immeuble ainsi que l'administration des parties communes. »
La jurisprudence invalide pour excès de pouvoir les décisions que prend l’AG hors de cet objet social. Exemples :
- Organiser au nom du syndicat une fête annuelle des voisins et y affecter un budget (TGI Nanterre, pôle civil, 8e ch., 26 mai 2016, n°14-12381)
- Acquérir des biens immobiliers extérieurs à la copropriété (CassationCiv. 3e, 4 nov. 2009, n°08-18.979)
- Subventionner une association de défense (Civ. 3e, 9 juill. 2003, n°12-18.281)
Il semble donc évident que le babysitting ou le dogsitting sont hors de l’objet social, et ne pourront aucunement faire l’objet d’une délibération en AG. Quant aux services de conciergerie, gardiennage ou autres, il faut attendre la publication du décret en Conseil d’Etat[6] pour savoir lesquels entreront dans le périmètre des nouvelles prestations autorisées.
Certains syndics se montreront sans doute insistants pour proposer de nouvelles prestations rentables. Or, en votant un tel contrat de prestations avec le syndic, l’AG se rendrait coupable d’excès de pouvoir. Il convient donc que les conseils syndicaux soient très vigilants sur ce point si le décret cité n’est pas paru à la date de l’AG.
Recommandations
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Exiger une nouvelle réunion de préparation de l’AG reportée (exception : si cette réunion a déjà eu lieu et que le nouvel ordre du jour est strictement identique à l’ordre du jour initial) ; en effet, l’ordre du jour doit obligatoirement être élaboré en concertation avec le conseil syndical[7] ;
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Exiger le retrait de l’ordre du jour de toute résolution qui ne s’inscrit pas dans l’objet social (et dans le décret précisant le périmètre des nouvelles prestations, s’il est publié à temps) ;
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Examiner toute proposition de prestation supplémentaire du syndic sous l’angle suivant : quel avantage présentera cette prestation, si elle est assurée par le syndic, par rapport à la même prestation assurée par un professionnel du métier concerné ? Est-ce que la prestation fera l'objet d'une double facturation (prestataire final + facture du syndic pour son rôle de courtier) ?
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Tenir une réunion préalable du conseil syndical (si nécessaire réunion téléphonique ou visioconférence) avant la nouvelle réunion avec le syndic pour préparer l’AG reportée.
[2] Nouvelle rédaction en vigueur le 1° juin 2020 de l’article 18-1-A de la loi du 10 juillet 1965
[3] Communiqué de presse du 31 octobre 2019
[4] https://arc-copro.fr/documentation/larc-alerte-la-repression-des-fraudes-suite-la-communication-de-la-fnaim-concernant
[6] Nouvel article 18 1 A alinéa 1 de la loi du 10 juillet 1965
[7] Article 26 du décret n°67-223