Le « pré-état daté » est fourni obligatoirement par le vendeur d'un lot de copropriété au moment de la promesse ou du compromis de vente.
Le nom n’a pas d’existence légale, c'est un abus de langage. Il s'agit d'un ensemble de documents et informations obligatoires à fournir par le vendeur ou son agent immobilier à l'acquéreur : « documents annexés à l’avant-contrat » (article L721-2 du code de la construction et de l’habitation).
Si le vendeur organise lui-même la vente et ne le fournit pas, le notaire chagé de la vente va obligatoirement constater cette absence. Il s'adressera alors au syndic pour l'obtenir, moyennant facturation d'honoraires au vendeur.
Piège n° 1 : le syndic va facturer la prestation au copropriétaire, alors même que ce dernier n’a pas passé lui-même commande, et que cette prestation, ne figurant pas dans le contrat de syndic, ne peut légalement pas lui être imputée.
Le copropriétaire peut donc, à bon droit, faire ce qu’indiquent toutes les associations de copropriétaires : ne pas payer, puisque c’est illégal.
Piège n° 2 : une fois imputée au copropriétaire, la facturation (illégale) fait partie de ses dettes. Le « certificat de l’article 20 I », qui atteste que les dettes sont réglées, ne sera donc pas délivré par le syndic, et la vente est bloquée. Conclusion : dette légale ou non, le propriétaire va payer la facture pour débloquer la vente.
TeamCopro ayant le souci de vous éviter ces désagréments, vous propose le mode d’emploi suivant :
- Dès que vous avez décidé de la mise en vente, payez au syndic tous les montants que vous devez (justifiés ou non), et dès les prochaines échéances, réglez tout immédiatement[1]. Le but est que le syndic ne fasse pas opposition à la vente.
- Afin d’établir vous-même votre « pré-état daté », vous avez impérativement besoin des informations à jour de la dernière assemblée générale. Vérifiez la mise à jour sur l’extranet de votre copropriété.
- Prévenez votre notaire que vous établissez vous-même votre pré-état daté, et qu’il ne doit pas en passer commande au syndic
- Inspirez-vous de notre modèle ci-dessous (prévoyez 2 bonnes heures si vous êtes à l’aise avec l’extranet de votre copropriété).
Où trouver les données et documents ?
- Rubrique 2° a) : dans les 2 dernières régularisations de charges
- Rubrique 2° b) et 2° d) 2. : dans le dernier appel de provisions
- Rubrique 2° c) et 2° d) 1. : dans la convocation à la dernière assemblée générale
- Tout le reste : dans l’extranet de votre copropriété[2]
Attention, votre « pré-état daté » doit respecter un formalisme strict, afin qu'il ne soit pas refusé par le notaire. C’est pourquoi nous vous proposons ce modèle.
NB : l’étape suivante, la signature de l’acte de vente, imposera au préalable la fourniture par votre syndic de l’état daté[3], qu’il est seul à pouvoir réaliser. Il vous le facturera selon le montant indiqué dans l’annexe 9.2 de son contrat (montant plafonné à 380 € TTC, décret 2020-153).
MODELE
MUTATION DE LOTS DE COPROPRIÉTÉ INFORMATIONS DES PARTIES DANS LE CADRE DE LA SIGNATURE D'UN AVANT-CONTRAT
Comme exigé par I’article L721-2 du code de la construction et de l'habitation, les informations mentionnées aux a, c et d du 2° sont à jour des informations soumises à l'assemblée générale annuelle chargée d'approuver les comptes précédant la signature de la promesse de vente --1-- |
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INFORMATIONS PRODUITES dans l’ordre et selon la numérotation de I’article L721-2 du code de la construction et de l'habitation
1° a) Fiche synthétique : en pièce jointe 1° b) Règlement de copropriété et état descriptif de division ainsi que les modificatifs : en pièce jointe 1° c) Procès-verbaux d'assemblée générale des trois dernières années : en pièce jointe 2° a) Pour chacun des lots (2 exercices comptables précédant la vente) :
2° b) Sommes susceptibles d'être dues au syndicat par l'acquéreur : xx € 2° c)
2° d)
3° carnet d'entretien de l'immeuble : en pièce jointe 4° notice d'information : non applicable (arrêté non paru) 5°
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[1] Le syndic peut préférer qu’il reste une dette, afin de pouvoir vous facturer l’opposition à la vente « article 20 I ». A vous d’anticiper sur les échéances à venir (provisions de charges + fonds travaux + échéances travaux notamment) et de les régler dès la date d’échéance, sans attendre l’appel s’il n’est pas parvenu. Vous pourrez récupérer sur simple demande un éventuel trop-perçu après la vente.
[2] Obligatoire depuis le 1° juillet 2020, décret 2019-502
[3] Voir modèle sur https://www.unis-immo.fr/system/files/2019-01/Etat%20dat%C3%A9_Questionnaire%20syndic%202012.pdf